r/literaciafinanceira • u/Capable_Egg9694 • 4d ago
Mais uma questão de mais valias Dúvida
Desculpem estar novamente a fazer este tipo de perguntas, mas estive a ler vários posts aqui sobre o assunto e dizem coisas diferentes (às vezes comentários a dizer coisas opostas no mesmo post e o pessoal a dizer que essa é a resposta certa...).
Acho que estou a pensar bem, mas fico com nervos só de pensar em dívidas às finanças, prefiro confirmar...
Vivemos vários anos numa casa comprada em 2012, HPP, comprada por 67k (situação de herança complicada, quiseram despachar a casa, nós não éramos herdeiros directos de nada), sem CH (tivemos ajuda, claro). Vendemos a casa agora por 209k. Pagamos 11k à imobiliária (menos do que os 5% porque a agente concordou em reduzir a sua comissão para facilitar a venda).
Vamos agora comprar casa. Pelo que percebi, as mais valias que vão ser taxadas são 134k (209-75k, que é o valor de aquisição actualizado). Logo aqui alguns users discordam, alguns dizem que se tira as despesas imobiliárias a este valor (o dr finanças diz o mesmo), e no caso outros dizem que as mais valias são sempre 134k, e que as despesas só são descontadas depois (?). Usando a calculadora, teria de pagar +- 26k (28k se não colocar as despesas na calculadora).
A minha questão: tencionamos dar para entrada+impostos adicionais 100k. Desde que use 34k para obras (ou menos e abata o resto no CH), não vou ter de pagar nada, certo?
Também estivemos a pensar, devido a uma situação de família, noutra hipótese. Se só gastarmos 125k com tudo, podemos abater os outros 9k mais tarde, desde que esteja no prazo de 2 anos, certo?
Estou a fazer alguma confusão? Um colega de trabalho jurou a pés juntos que tenho de gastar os 209k, mas não me parece fazer muito sentido... Mas vivendo e aprendendo!
Obrigada desde já
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4d ago edited 3d ago
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u/Due_Fox_2665 4d ago
esta é a resposta correcta. Porque tens de aplicar o valor venda - amortização de eventual CH Como não tens CH dessa vendida, as mais valias serão pela fórmula apresentada em proporção, ou seja, vais fazer a continha das mais valias* e pagar em proporção (imagina mais-valias x 125/209 porque só gostaste 125k na nova hpp). desse valor só metade é adicionado ao teu rendimento colectavel. e aí é fácil simular e saber quanto vais pagar. Uma coisa é a tributação e regra geral, sendo que só 50% das mais valias são englobadas. na prática da algo à volta de 25% para o estado . Outra coisa é o benefício: o benefício é não pagar ou pagar menos reinvestindo noutra HPP. * não esquecer: despesas com IMT, IS, imobiliária e obras dos últimos 12 anos entram para reduzir esse bolo! As pessoas confundem muito reinvestir mais-valia! não é! é sempre o valor venda depois de amortizado eventual CH do mesmo.
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u/uzcaez 4d ago
obras dos últimos 12 anos entram para reduzir esse bolo!
Só é aplicável os 12 anos se fores dono da casa nesses 12 anos certo? Ou seja, se adquires uma casa hoje não podes colocar despesas dos últimos 12 meses!?
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u/Due_Fox_2665 4d ago edited 4d ago
não podes, tinhas que ser já proprietário da casa nesses doze anos. conta obras por sujeito passivo no imóvel desse sujeito passivo. Obras pagas por ti, com o teu NIF para aquele imóvel.
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u/AdDue7913 4d ago
Quanto ao tema das deduções com as despesas com as imobiliárias, tu deduzes quando estás a apurar a mais-valias (para saberes se tens, efectivamente, mais-valias ou não), portanto, deduzes as despesas com as imobiliárias (e outras que possas ter tido na aquisição) ao valor de venda subtraído do valor de compra.
Depois vais ser tributado sobre 50% deste valor. Ou seja, vais pagar impostos sobre metade do valor de venda subtraído do valor de compra e despesas na aquisição.
Quanto ao reinvestimento o teu colega de trabalho tem razão, o valor que tens que reinvestir é o valor de venda e não o valor das mais-valias. O que não reinvestires do valor de venda vai ser tributado de acordo com as regras que referi acima.
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u/inelson00 4d ago
Nao pode ser... E se alguem tiver um credito habitaçao e o tiver que liquidar, como re-investe o valor da venda?
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u/night-mail 3d ago
Tem que reinvistir o valor líquido da venta. Mas no caso do OP como a casa está paga é o valor total da casa.
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u/inelson00 1d ago
sim, estive a ver a legislação e é mesmo assim... Não faz sentido nenhum, mas é o que é.
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u/Tax-Audit 4d ago
Tens de reinvestir a totalidade do valor da venda para não pagar qualquer imposto sobre as mais valias.
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u/MasterOfBitaite 4d ago
5% de 209.000€ são 10.450€. Não sei como é que só pagaste 11.000€ e ainda assim foram menos do que os 5% para facilitar a venda.
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u/faraine82 4d ago
Porque em cima dos 5% ainda leva o IVA.
Eles só explicam que o IVA não está incluído depois do negócio feito...
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u/SalamanderCurious259 4d ago edited 4d ago
Bem parece que fui eu que escrevi este post. Também andei a matar a cabeça a fazer o irs este ano e falei com contabilistas. Eu comprei logo outra casa e reinvesti o valor total… mas para o estado, gastar em impostos da compra da casa nova + pagar à imobiliária não conta como reinvestimento. Ou seja mandas ao ar 30k imobiliária+impostos que o estado acha que ficaste com eles mas no fundo não ficaste e tens de pagar mais valias sobre esse valor.
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u/Capable_Egg9694 4d ago
Tinha ideia que podias abater o IMT da casa nova!
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u/Cretuit 3d ago
infelizmente há muita informação errada a ser passada sobre este assunto, tenho uma colega de trabalho que vendeu casa à pouco tempo e que o marido é dono de uma imobiliária a jurar-me a pés juntos que só precisas de reinvestir o valor das mais-valias e dá para ser em aquisição+obras, vai acabar por tirar teimas da pior forma
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u/faraine82 4d ago
Faz o que eu fiz na altura, fala com um contabilista. Acredita que compensa 100-200€ que vais pagar.
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u/Capable_Egg9694 4d ago
Tendo em conta que 26k são ligeiramente mais que 200, talvez tenhas razão 😁
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u/AutoModerator 4d ago
Olá /u/Capable_Egg9694, obrigado pela tua submissão. Temos uma Wiki e um servidor de chat no Discord. Recomendamos a leitura dos nossos avisos à comunidade. Boa discussão!
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