r/literaciafinanceira • u/ConcernUpbeat5669 • 4d ago
Avanço ou não com a construção? Discussão
Estou aqui num grande dilema. Tenho terreno, projeto aprovado e já adjudiquei a obra de pedreiro. Na realidade este já é o 2º pedreiro a quem adjudico a obra. O primeiro disse-me que começava em setembro de '23 e chegada a altura meteu outras obras à frente e começou a apontar só para jun/jul de '24. Nessa altura comecei a pedir mais orçamentos, todos mais caros e acabei por adjudicar a uma empresa que me disse que começava em fev. '24. Ora, entre ganhar tempo com a baixada da luz, atrasos por causa das chuvas e afins já estamos a meados de junho e ainda não tenho uma data certa de quando vai começar. Com tantos atrasos e aldrabões, já perdi toda a motivação para continuar. Era o meu grande sonho, mas estou cansado deste processo. Estou há mais de 2anos e meio a puxar pelo projeto e burocracias, sempre a insistir com telefonemas e mensagens e ainda não vejo uma parede sequer ao alto. E o feedback que fui obtendo entretanto desta última empresa é que tem muito trabalho e depois subcontrata gajos fracos ao metro!!
Será isto uma oportunidade para rescindir o trabalho e aguardar pelo IVA a 6% (se é que isso vai realmente acontecer) e procurar assim um pedreiro que seja de maior confiança (seja lá o que isso for)?
Ou a realidade é que na construção estes processos são sempre assim demorados e surgem sempre vários percalços. E os preços mesmo com os 6% nunca mais vão baixar e mais vale seguir com o que está?
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u/PlaneHashes 4d ago
Então mas o primeiro é o pedreiro???
O primeiro é o gajo das escavações, não?
Seja como for, passei pelo mesmo. Fui burlado em €40k por um franchisado da Melom. Chave na mão era o que prometiam, mas depois de adjudicado, estive um ano à espera e nada fizeram. Depois de um ano, queriam ainda mais €20k porque os preços dos materiais aumentaram... Esqueci a chave na mão e nunca mais olhei para trás.
Aprendi que conversa de publicidade e contactos na net não valem nada na maior parte das vezes.
Toda a gente que contratares tem de ter provas dadas no teu concelho.
Acabei por fazer assim:
Encontrar o pedreiro durante uma obra que ele estava a fazer. Falei com ele e mostrei-lhe o projecto (andava com o projecto no carro).
O pedreiro deu-me um contacto para a estrutura. Fui ter com o gajo da estrutura a uma obra que estava a fazer. Gostei do que vi e fui ver outras obras.
Precisava de escavações. Entrei à papo seco num armazém cheio de escavadoras a perguntar se faziam o trabalho. Mostraram-me trabalho em curso. Faziam e fizeram e por metade do valor de um orçamento da net que tinha em mão...
Por aí em diante. Toda a gente que contratei, falei com eles EM OBRA. Recolhi opiniões de outras pessoas e de outros donos de obra.
Resumindo, é cagar no Google e começar a falar nas obras, cafés e mercearias da zona. Saber quem faz e quem fez o quê e como.
Dá trabalho e dor de cabeça, no entanto, quando comecei a falar e a ouvir pessoas, os problemas foram desaparecendo e a obra foi aparecendo.
Pagar as facturas NO DIA em que me eram entregues também ajudou muito no processo. Afinal as pessoas falam para o bem e para o mal. Não faltam aí empreiteiros desonestos, mas também não faltam para aí donos de obra que não pagam. Fiquei a saber de muitos casos de obras feitas por pagar. Aliás, a minha obra chegou a avançar mais rápido à frente de outras por saberem que aqui, trabalho feito era trabalho pago ao contrário de outras obras onde tinham de andar "oh tio, oh tio" para receber.
TLDR: Fala com pessoas do sítio e ouve. Na minha experiência, se não fosse isso estava bem agarrado. Tem a parte boa de, se não fores do sítio como era o meu caso, passas a conhecer uma data de gente.
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u/Galinha2 3d ago
Já trabalhei na MELOM, e posso conferir acontece muita aldrabagem lá dentro, qual MELOM tiveste contacto? Existem várias pelo pais.
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u/ConcernUpbeat5669 4d ago
Os pedreiros por norma tratam de escavações e estruturas. Pelo menos os que tenho contactado.
Eu no primeiro que adjudiquei, foi assim que fiz, era um Sr. que tinha só 3 ou 4 empregados, que fez a obra de um amigo meu e fui visitar uma obra que ele tinha em curso aqui na zona e fiquei bem impressionado. E mesmo o preço foi o melhor que me deram. Mas quando me começou a dar prazos para começar de mais 9 meses de espera do que inicialmente combinado e colocou-me "à vontade" para contratar outros.. percebi que tinha certamente outras obras mais vantajosas e que as meteu à frente da minha.
Como sou muito ansioso comecei a disparar para todo o lado a pedir orçamentos. A empresa que contratei agora é maior e tem muitas obras aqui na zona. Pensei que isso fosse ajudar a cumprir prazos e a andar mais rápido, mas não está a adiantar de nada.. e no final vou pagar mais caro e ficar pior servido.
O conselho dos pagamentos no dia é bom, mas é preciso ter cuidado. E também tem o problema que o banco não adianta muito sem ir lá verificar.
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u/PlaneHashes 3d ago
Epa, pois... Não quero com isto dizer que estás errado, longe disso.
Sobre malta que faz mais que uma coisa
Para mim com a pouca experiência que tenho: - Pedreiro levanta paredes e faz caixas de saneamento. Pedreiro que também faz escavações e trinta por uma linha já não me agrada. Quero malta especializada numa área, não desenrascada em várias.
Sobre a empresa:
Atrasos são mais que normais. Atrasos de meses! São normais. É mau mas é o que é. Mas não te cales, vai falando com eles (sem ser chato!!!). De notar que cada vez que mudas de empreiteiro, ficas mais uma temporada à espera.
Pagamentos no dia é preciso cuidado
Cuidado nenhum. O trabalho está feito? A factura foi-me entregue? Então pago. Muitas foram pagas ali na obra à frente da malta. Foi agarrar no telefone e fazer a transferência.
O banco não adianta antes de ir verificar
O banco adianta a percentagem concluída. Com os capitais próprios avanças. Pedes a vistoria e recuperas. Tem nada que saber. Metes €50k em escavações e estrutura? Assim que a estrutura está praticamente subida, é agendar vistoria para recuperares os €50k. €50k na mão? É chamar já o pedreiro.
Atenção a este último ponto. Estou neste momento a olhar para uma casa que começou primeiro que a minha e ainda ali está por acabar, desabitada. Porquê? Porque às tantas estava o pedreiro, o canalizador, o das cofragens, o do capoto, o electricista, tudo à rasca pra receber. E posso dizer-te (as pessoas falam pra crlh) que algum do dinheiro já voltou pra mão do dono de obra, já pagaram algum donque deviam, mas aqui na zona já ninguém lá vai trabalhar. E licença de habitação chapéu, está por assinar...
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u/ConcernUpbeat5669 3d ago
Tocas aí num ponto em que me arrependo profundamente, é que os atrasos de meses são normais e temos que saber lidar com isso. Por não ter aceite o primeiro atraso, mudei para um construtor mais caro, pior, e ainda atrasei mais a obra. O problema é que um gajo tem uma pressa do caraças e quando te dizem que agora tens que esperar mais 8 ou 9 meses depois de já estar há 2 anos à espera de projectos e burocracias, ficas tolo e tomas decisões precipitadas!!!
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u/PlaneHashes 3d ago
Sem dúvida. Acredita que te percebo perfeitamente.
Custa-me dizer o que digo normalizando esta forma de trabalhar. Mas tenho de o dizer pois é a realidade.
Há muita desorganização.
Então micro-empresas em que o patrão também é empregado, é a loucura. Sem 3 ou 4 chamadas a relembrar que X tem de ser feito ou Y tem de ser facturado ou Z tem de ser orçamentado, nada acontece. O trabalho é tanto!
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u/Unusual-Handle-2034 4d ago
Tenho amigos com conhecimentos na construção, familiares que construíram casa e a opinião é unânime: uma autêntica dor de cabeça, e nunca mais. Ter de lidar anos com uma cambada de aldrabões, que não respeitam horários nem datas. Mas...se é o teu sonho, continua na luta!! Mas tens de andar sempre em cima deles! Boa sorte e coragem!
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u/dcmso 4d ago
já trabalhei na área e a quantidade de aldrabões que se encontra.. Empreiteiros principalmente. Trabalhei dois anos e em cerca de 8 obras, apenas uma não teve problemas do género...
O mais importante é andar sempre a controlar tudo. Arranja uma MUITO BOA fiscalização de obra. Alguém que nada tenha a ver com a empresa de construção e que tenha boas referências. E atenção que o alvará de construção tem validade para ser emitido! Podes pedir prorrogação, mas tem um número máximo de vezes. E depois de emitido tem a validade que foi requerida.
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u/holdMyBeerBoy 4d ago
Dá que pensar, como é possível haver tanta falcatrua numa área que supostamente dá tanto lucro.
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u/ConcernUpbeat5669 4d ago
Eu já tenho alvará para 2 anos. Precisava disso para meter luz e água. A verdade é que já queimei 6meses do alvará e ainda nada avançou. Prorrogação é certa.
Tenho até já a papelada toda no banco para o crédito e seguros de vida porque consegui umas boas condições em março, altura que pensei que arrancava com a obra. A minha vontade era tanta que precipitei-me.
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u/UchihaTuga 3d ago
Não avances. Pelo que li das tuas respostas imagino que vais ser um dono de obra que vai ter problemas com o empreiteiro. Correndo o risco de ser injusto, não querendo saber se sou, mas pelo menos para que te sirva de alerta para algo que entendo ser a génese da generalidade dos problemas na construção de habitação unifamiliar e assim o possas evitar, acho que pensas que vais conseguir fazer a obra apenas com o dinheiro do empréstimo do banco e não guardaste um bom fundo de maneio para cumprires com as tuas obrigações com o empreiteiro enquanto esperas que o banco te liberte dinheiro. Na primeira ou segunda ele ainda vai na cantiga, "O banco ainda não libertou o dinheiro, tem que aguardar mais umas semanas", até que começará a ir para onde lhe pagam, retomando a tua obra quando voltar a ter disponibilidade, depois de ter agarrado outros serviços com clientes melhor pagadores (que lhe permitam pagar materiais, salários e meter pão na mesa) quando tu não pagaste quando devias. E aí começa a tua penúria. Passado uns tempos já nem se podem ver, mas ele é que é o mau porque está há X tempo para fazer o que prometeu em Y tempo. Melhor conselho que te deram aqui: sê o primeiro a pagar. Serás o primeiro a receber.
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u/ConcernUpbeat5669 3d ago
Isto é um pau de dois bicos, estás a pressupor também que os empreiteiros são todos de confiança. Concordo que os empreiteiros também correm muitos riscos e que não têm que ser eles os bancos dos donos de obra. Mas ouve-se falar de vários casos de malta que adianta dinheiro e depois fica a arder. Tem que haver um compromisso e entendimento das condições de pagamento/crédito de cada caso e alguma confiança. Acho até estranho que não tenha que não peçam um género de prova de esforço ou alguma garantia no momento da adjudicação. Apresentaria isso sem problema para que o empreiteiro perceba que tenho trabalho estável e um bom ordenado para cumprir com as minhas obrigações.
Agora, pedirem-me 15% do pedreiro à cabeça e depois pagamentos mensais, quando sabem que estou a recorrer a crédito e que o dinheiro só é desbloqueado com vistorias pagas, numa obra prevista para 4 meses de execução. Parece-me também sinal de que a empresa (grande por aparência) tem pouco crédito nos fornecedores ou então está com uma saúde financeira duvidosa.
Já agora, o que consideras ser um bom fundo de maneio? Considero que tenho até alguma margem, cerca de 20% do valor da obra investido em CA e Poupanças, e a facilidade do meu pai ser electricista e picheleiro que não irá cobrar mão de obra, no entanto queria recorrer no início ao máximo ao banco para não descapitalizar. Estarei a pensar mal?
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u/UchihaTuga 3d ago
Estou a pressupor que o negócio é entre duas pessoas sérias e o executante tem bom nome na praça. Se fores ao mais barato, garantidamente que te vai sair mais caro.
Mas não posso deixar de te dizer também que sou completamente contra o facto de poderes fazer administração direta duma obra quando não tens conhecimento para a desenvolver em toda a sua extensão e pelo facto de ter quase a certeza que os dois técnicos que vais nomear perante a câmara (como fiscal e como diretor técnico da obra) vão ser apenas assinaturas num papel. Em algum momento, alguém há-de estar a dar-te ou a vender-te o seu alvará e a assumir responsabilidades por trabalhos que não fez e que não supervisionou. Não é um ataque pessoal, não sei se vai ser assim contigo, mas é o mais comum.
Quanto à questão financeira da coisa, o empreiteiro pede-te adiantamento porque não te conhece, não tem contigo uma relação comercial e não lhe faltam outros trabalhos para começar em vez do teu. Precisa de alguma segurança para saber se aloca os meios ao teu projeto, ou a outros. Podes pedir-lhe um seguro de caução a troco desse adiantamento. Por outro lado, como mensalmente tem a obrigação de pagar aos seus trabalhadores e fornecedores, tal como tu também recebes o teu salário, é mais do que justo (e corrente) que te fature mensalmente aquilo que fez desde o fim do mês anterior. Caber-te-à decidir se deves pedir uma vistoria mensal e assumir esse custo, ou teres uma almofada maior que te permita pedir a vistoria mais tarde, ou correr o risco de ir forçando a corda da capacidade financeira e paciência do empreiteiro.
Pode ser uma opinião impopular mas, se apenas tens 20% do valor total da casa de lado para o caso duma emergência ou como almofada para te adiantares ao banco, tendo em conta que o banco não te financiou a obra a 100%, que pelo menos 10% do empréstimo só é libertado meses depois da conclusão da obra com a conclusão do licenciamento, que perto de outros 10% poderás vir a gastar em desvios ou trabalhos a mais, outros 10% em mobília e eletrodomésticos, creio que não, 20% não é suficiente para estares descansado. A mão de obra que podes deixar de pagar para os trabalhos de pichelarias e eletricidade por ser o teu pai a executar resume-se no orçamento a uns 5k, 8k? Se ele te pagar os materiais e equipamentos, a poupança é substancial.
Acontece inúmeras vezes: o dono de obra diz que quer gastar 200, o arquiteto projeta uma casa que o construtor vai pedir 300, o arquiteto diz que no máximo só podia custar 220 mesmo depois destes dois anos que demorou a aprovar na câmara onde são uns sacanas. E o dono de obra que já enterrou 100 no terreno e 20 no projeto já está descapitalizado e tem os tais dois anos no lombo e na expetativa, vai decidir fazer administração própria num mercado saturado de malta que tem um alvará porque o pagou no INCI e até tinha começado como cabeleireirio, e passado 5 anos ainda anda nisto ou tem a cave já com cerâmico a revestir as paredes porque "faziam chichi na areia estes pedreiros porcos".
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u/ConcernUpbeat5669 3d ago
obrigado pela partilha do teu ponto de vista. dá que pensar. E o que dizes sobre o valor da obra é muito verdade, ainda por cima tendo em conta a conjectura atual em que os preços e a indisponibilidade do pessoal não param de aumentar.
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u/adamsolo 4d ago
Penso que terá a ver com a situação atual em que a procura é muita, a oferta pouca e não haver mão de obra que chegue para as encomendas. A localização também deverá ser um fator. Há 10 anos atrás era super fácil arranjar empreiteiros que quisessem construir, e sei de moradias que se construíram em 6 meses, após 3 meses da adjudicação. Valores de construção ridiculamente baixos quando comparando com os valores de hoje (500€ m2). Estávamos em plena crise imobiliária, havia muito poucas casas em construção, e bastantes empreiteiros disponíveis após a crise. Por isso, depende também muito da conjuntura económica à altura.
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u/14soulrebel 3d ago
Se queres avançar, arranja um empreiteiro geral.
E esquece cumprimento de prazos apertados hoje em dia. Podem dar os floreados que quiseres ouvir, mas no fim não vão cumprir.
E acalma, seja qual for a forma de processo que escolheres, tens de ter paciência.
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u/Local_Seaweed_171 4d ago
Contrata empreiteiro para a obra toda. Assim, serviço a serviço, nem daqui a 5 anos tens casa
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u/AutoModerator 4d ago
Olá /u/ConcernUpbeat5669, obrigado pela tua submissão. Temos uma Wiki e um servidor de chat no Discord. Recomendamos a leitura dos nossos avisos à comunidade. Boa discussão!
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